Tikpat kā katrs cilvēks savas dzīves laikā sastopas ar situāciju, kad ir nepieciešams pārdot vai nopirkt nekustamo īpašumu.
Mēs esam apkopojuši svarīgākās lietas, kurām ir jāpievērš uzmanību atkarībā no tā vai esat nekustamā īpašuma pārdevējs vai pircējs.
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA PĀRDOŠANA (JŪS ESAT PĀRDEVĒJS):
Pirkuma maksas samaksas kārtība
Pārdodot nekustamo īpašumu pārliecinieties, ka pirkuma līgumā atrunātā pirkuma maksas saņemšanas kārtība paredz pirkuma maksas saņemšanu pirms nostiprinājuma lūguma par pircēja īpašuma tiesību reģistrāciju uz nekustamo īpašumu parakstīšanas pie zvērināta notāra, vai, ja pirkuma maksa tiks samaksāta izmantojot bankā atvērtu darījuma kontu, tad līdz nostiprinājuma lūguma parakstīšanai pie notāra, pircējs ir iemaksājis pirkuma maksu darījuma kontā un uzrādījis jums bankas izsniegtu apstiprinājumu vai maksājuma uzdevumu.
Šo ir svarīgi ņemt vērā, lai nenonāktu situācijā, ka jūsu nekustamais īpašums zemesgrāmatā tiks pārreģistrēts uz pircēja vārda (pircējs kļūst par īpašnieku ar ieraksta izdarīšanas brīdi zemesgrāmatā), bet pirkuma maksu jūs neesat saņēmis vai tā nav ieskaitīta darījuma kontā. Gadījumā, ja izrādīsies, ka pircējs ir ļaunprātīgs, viņš varēs rīkoties ar jūsu nekustamo īpašumu, savukārt jums nāksies vērsties tiesā pirkuma maksas piedziņai no pircēja, kas var aizņemt vairākus gadus.
Vai pircējam ir tiesības iegādāties nekustamo īpašumu
Gadījumā, ja pircējs ir ārzemnieks un jūs pārdodat nekustamo īpašumu, kura sastāvā ir zeme vai lauksaimniecības zeme, tad ir jāņem vērā īpaši likumā ar atrunāti noteikumi un jāpārliecinās, vai ārzemniekam ir tiesības būt par zemes/lauksaimniecības zemes īpašnieku. Atsevišķos gadījumos zemes/ lauksaimniecības zemes iegādei, ārzemniekam ir jāsaņem vietējās pašvaldības atļauju zemes/lauksaimniecības zemes iegādei.
Kurā brīdī jānodod nekustamais īpašums pircējam
Praksē bieži nākas sastapties ar situācijām, kurās pircējs pēc iespējas ātrāk grib saņemt nekustamā īpašuma atslēgas un prasa pārdevējam nodot īpašumu pirms pircēja īpašuma tiesības ir reģistrētas zemesgrāmatā.
Mēs neiesakām nodot īpašumu pircējam līdz brīdim, kad zemesgrāmatā ir veikts ieraksts, ka nekustamā īpašuma īpašnieks ir pircējs. Šo būtiski arī norādīt pirkuma līgumā, lai vēlāk starp pusēm nerodas domstarpības, kurā brīdī pārdevējs nodos īpašumu pircējam.
Šo ir svarīgi ņemt vērā, lai nenonāktu situācijā, ka jūs nododat nekustamo īpašumu pircējam, bet zemesgrāmatas tiesnesis atsaka pircēja īpašuma tiesību reģistrāciju (iemesli varbūt dažādi, tai skaitā iepriekšējais šī raksta punkts, ka pircējam nav tiesības iegādāties īpašumu Latvijā). Tādā gadījumā pircējs jau būs pilnā apmērā rīkojies ar jūsu īpašumu, pārkārtojis to, lietojis pēc sava ieskata, u.c., bet nekustamā īpašuma darījums nebūs noticis un, iespējams, darījums ar šo pircēju vispār būs jāatceļ.
NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA PIRKŠANA (JŪS ESAT PIRCĒJS):
Pirkuma maksas samaksas kārtība
Tāpat kā pārdodot arī pērkot nekustamo īpašumu ir svarīgi vienoties ar pārdevēju un atrunāt pirkuma līgumā kārtību, kādā tiks samaksāta pirkuma maksa. Pircēja interesēs ir veikt pirkuma maksas samaksu pēc pirkuma līguma parakstīšanas un nostiprinājuma lūguma par pircēja īpašuma tiesību reģistrāciju uz nekustamo īpašumu parakstīšanas pie zvērināta notāra, vai vidusceļš, kas izdevīgs gan pārdevējam, gan pircējam ir pirkuma maksas samaksa, izmantojot bankā atvērtu darījuma kontu, kas garantēs, ka pārdevējs saņems pirkuma maksu tikai pēc tam, kad jūs būsiet ierakstīts zemesgrāmatā kā nekustamā īpašuma īpašnieks.
Kāpēc jāizvairās no pirkuma maksas samaksas pārdevējam pirms ir parakstīts pirkuma līgums un nostiprinājuma lūgums pie zvērināta notāra? Tāpēc, ka gadījumā, ja pārdevējs izrādīsies ļaunprātīgs vai negodprātīgs, saņemot no jums pirkuma maksu, viņš var neierasties pie zvērināta notāra nostiprinājuma lūguma parakstīšanai, savukārt jūs nevarēsiet pārreģistrēt īpašumu uz sava vārda, ja pārdevējs nebūs parakstījis nostiprinājuma lūgumu pie zvērināta notāra. Rezultātā pircējs paliek bez naudas un bez īpašuma. Protams, šo situāciju var risināt tiesas ceļā, bet tas var aizņemt vairākus gadus.
Vai pārdevējam ir tiesības pārdot nekustamo īpašumu
Pirms parakstīt nekustamā īpašuma pirkuma līgumu un veikt pirkuma maksas samaksu, pircējam ir rūpīgi jāiepazīstas ar zemesgrāmatas ierakstiem un jāpārliecinās, ka pirkuma līgumā norādītais pārdevējs ir ierakstīts kā vienīgais konkrētā nekustamā īpašuma īpašnieks.
Ja pārdevējs nav vienīgais nekustamā īpašuma īpašnieks un jūs pērkat domājamo daļu no nekustamā īpašuma, tad ir jāņem vērā, ka pārējiem nekustamā īpašuma kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības uz īpašumu. Tādā gadījumā pārdevējam ir jāizpilda likumā noteiktais process – jāpaziņo visiem kopīpašniekiem par pirkuma līguma noslēgšanu ar jums un jāpiedāvā izmantot pirmpirkuma tiesības. Gadījumā, ja kāds kopīpašnieks izmantos savas pirmpirkuma tiesības, darījums ar jums nenotiks.
Vai nekustamais īpašums dabā atbilst tam, kas ierakstīts zemesgrāmatā / vai būve/dzīvoklis atbilst būvniecības dokumentiem
Apskatot nekustamo īpašumu dabā ir jāpārliecinās, ka viss, ko jūs redzat dabā ir ierakstīts zemesgrāmatā. Piemēram, ja uz zemes atrodas vairākas būves, tām ir jābūt ierakstītam zemesgrāmatā.
Jāpārliecinās, ka būvē/ dzīvoklī nav veiktas likumos noteiktajā kārtībā nesaskaņotas pārbūves. Gadījumā, ja iegūsiet īpašumu ar nelegalizētām pārbūvēm, jums var likt tās nojaukt (piemēram, nojaukt nesaskaņoti uzbūvētu sienu), vai samaksāt sodu.
Vai pērkat īpašumu ar vai bez mēbelēm un aprīkojumu
Pirkuma līgumā noteikti ir jāatrunā, vai pērkat īpašumu ar tajā esošajām mēbelēm un iekārtām vai bez. Pēc pušu vienošanos var sastādīt foto pielikumu pie pirkuma līguma, kurā norādīt mēbeles/ iekārtas, kuras jūs pērkat kopā ar nekustamo īpašumu.
Noskaidrot, kādi maksājumi ir jāveic par nekustamo īpašumu pēc tā iegādes
Par nekustamo īpašumu Latvijā nekustamā īpašuma īpašniekam ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis. Iesakām palūgt pārdevējam uzrādīt jums paziņojumu par nekustamā īpašuma nodokli par šo vai iepriekšējo gadu, lai zinātu, kāds nekustamā īpašuma nodoklis būs jāmaksā jums. Turklāt jāņem vērā, ka nekustamā īpašuma nodoklim par nekustamo īpašumu ir jābūt samaksātam par visu tekošo gadu līdz dokumentu iesniegšanai zemesgrāmatā, pretējā gadījumā zemesgrāmatas tiesnesis atteiks īpašuma tiesību reģistrāciju uz pircēja vārda.
Palūdziet pārdevējam uzrādīt iepriekšējo mēnešu rēķinus par komunālajiem maksājumiem, elektrību, gāzi, utt. Tādā veidā zināsiet kādi ir aptuvenie maksājumi, kas jums būs jāveic, kā arī pārliecināsieties, vai īpašumam ir vai nav parādi.
Jāiekļauj pirkuma līgumā nosacījumi, ka pārdevējs līdz nekustamā īpašuma reģistrācijai uzpircēja vārda, to neapgrūtinās un/vai neatsavinās kādam citam
Mūsu speciālisti, izstrādājot pirkuma līgumu, vienmēr paredz pārdevēja garantijas un atbildību, ka līdz pircēja īpašuma tiesību reģistrācijai zemesgrāmatā pārdevējs nenoslēgs īpašuma atsavināšanas darījumus, tai skaitā pirkuma, dāvinājuma, mantojuma līgumus, priekšlīgumus, rokas naudas līgumus ar trešajām personām, īpašumu neieķīlās, nenodibināt nekādus īpašuma apgrūtinājumus, neiznomās un neizīrēs, kā arī neapgrūtināt īpašumu ar lietu un saistību tiesībām, tai skaitā ķīlas tiesībām, nepasliktināt īpašuma vērtību.
Šo noteikumu pārkāpuma gadījumā pirkuma līgumā ieteicams norādīt pārdevēja atbildības veidu un apmēru.
Šajā rakstā mēs apskatām mūsuprāt svarīgākās nianses, kurām ir jāpievērš uzmanību, slēdzot nekustamā īpašuma pirkuma – pārdošanas darījumu.
Ja jums ir nepieciešama palīdzība pārdodot vai pērkot nekustamo īpašumu, mūsu speciālisti labprāt jums palīdzēs, gan sastādot atbilstošu pirkuma līgumu, gan pilnā apmērā novadot darījumu.
Jautājumu gadījumā Jūs varat sazināties ar JKS Legal advice speciālistiem, zvanot pa tālruni: +371 22547676 vai rakstot uz e-pastu: info@jkslegaladvice.lv